Când și de ce să NU iți iei credit pe 15 ani? (partea 2)

Follow me

Stefan

Stefan are o experienta de 5 ani in investitii pe piata de capital si peste 10 ani in imobiliare. A inceput pe BVB si in prezent investeste pe piata de capital din SUA si UK. In imobiliare investeste in piata din Bucuresti.
Stefan
Follow me

Acest articol este continuarea articolului numit “Când și de ce sa iți iei credit pe 15 ani? (partea 1)“. Voi pleca de la aceeași premiza ca în articolul precedent – împrumutam 100.000 euro de la banca – și vom vedea când și de ce cred eu ca este mai bine să nu îmi iau un credit pe 15 ani. Dacă nu ai citit primul articol te invit să o faci. Astfel acest articol va avea mult mai mult sens.

Din start iți spun ca susțin tot ceea ce am scris anterior dar sunt situații când un credit pe 30 ani este de preferat, din punctul meu de vedere. O astfel de situație este când vrei să faci o investiție imobiliara (pentru închiriere de exemplu). Investiție imobiliara nu înseamna ca iți cumperi un apartament în care locuiești ci ca iți cumperi un activ imobiliar care iți aduce un venit.

Ce spun cifrele ?

Am văzut în primul articol cum arata cifrele. Le-am adăugat și mai jos.

Împrumut pe 15 ani, 100.000 Euro împrumutați
Împrumut pe 30 ani, 100.000 Euro împrumutați

E clar ca din punct de vedere al dobânzii totale creditul pe 30 ani stă mult mai prost. Plătești cu 45.000 euro mai mult (sau de 2.2 ori mai multa dobânda) față de un credit pe 15 ani.

Totuși, care sunt avantajele unul împrumut de 30 ani, în aceste condiții?

Plăți mult mai mici, lunar

Atunci când trebuie să plătești o proprietate în 30 ani (în loc de 15 sau 20) vei avea lunar de plătit o suma mult mai mica. In exemplul de mai sus diferența este de 258 euro. O suma foarte importanta. Dacă am calcula procentual am vedea ca rata pe 30 ani este cu 33% mai mica decât cea pe 15 ani. Diferența este imensă, nu poate fi ignorata ușor.

Dacă proprietatea respectiva este o investiție imobiliara (adică un apartament pe care îl închiriezi, de exemplu) suma respectiva se traduce direct prin mai multi bani în buzunar.

Scopul unui activ care iți produce bani nu este neapărat să nu aibă datorii ci să iți producă maximul de bani posibil, pentru tine. Deși cred ca e important să nu te supra-îndatorezi aproape în toate cazurile un credit pe 30 ani va lasă mai multi bani în buzunar investitorului fata de un credit pe 15 ani.

E adevărat ca din momentul în care creditul pe 15 ani se termina nu mai exista nici un fel de rata la investiții și este foarte ușor că investiția să devina foarte rentabila dar termenul este foarte îndelungat și uneori pur și simplu nu este rentabil să iei un credit de 15 ani pentru investiții.

Împrumuturi mai multe sau mai mari

Personal, pentru apartamentul / casă în care locuiești nu cred ca este rentabil sa folosești un credit pe care să îl plătești 30 ani. Astfel de credite funcționează însa foarte bine uneori pentru investiții imobiliare.

Investițiile imobiliare tradiționale au nevoie de capital (bani) destul de mult. Chiar și prețul unei garsoniere în principalele orașe este unul destul de mare. Atunci când vrei sa investești în imobiliare posibilitatea de a lua un împrumut mai mare (sau mai multe împrumuturi separate) aduce oportunități semnificative. Aceste oportunități aduc un profit și un flux de numerar mai mare.

Din nou trebuie să spun ca nu sunt un fan al supra-îndatorării și ca nu consider oportun niciodată sa ne supra-indatorăm dar un anume grad de îndatorare (în funcție de cat poate fiecare suporta) este benefic în afacerile imobiliare și ii înțeleg scopul cu totul.

Plătești cu bani din viitor

Un subiect care este prezent în mai toate discuțiile pe teme economice este inflația. Inflația practic înseamnă scăderea puterii de cumpărare a banilor. In cuvinte simple asta înseamna ca ce cumpăram anul asta cu o suma de bani nu vom mai putea cumpăra la anul cu aceeași suma de bani.

Subiectul inflației este destul de complex și nu este scopul meu să-l tratez acum dar e important să înțelegem cum ne afectează ea viata.

Dacă o suma de bani din prezent cumpără mai multe lucruri decât aceeași suma va cumpăra în viitor înseamna ca și apartamentul pe care il cumpăram noi va valora mai mult în viitor. Totuși, când cumpăram cu credit o casa beneficiem de casa imediat și vom plăti pentru ea în viitor. Asta înseamna ca vom plăti cu banii de atunci, bani care valorează mai puțin.

Astfel, deși în exemplul nostru de împrumut de 100.000 Euro plătim o rata pe 30 ani de 508 Euro lunar acei 508 Euro vor valora in fiecare luna mai puțin decât valorează acum. Poate sa nu fie semnificativa modificarea pentru 1-2 ani dar peste 15-20 ani cu siguranța diferența de putere de cumpărare va fi semnificativa. Cei 508 Euro pe care ii vom plati atunci vor valora mult mai puțin ca cei de acum.

Nu doar ca banii pe care ii vom plăti pentru dobânda sunt bani din viitor (cu putere mai mica de cumpărare) dar și banii pe care ii plătim pentru casă efectiv sunt astfel de bani.

Plăti anticipate

Despre plățile anticipate am mai vorbit de câteva ori, pe blog. Ba chiar am dat și un exemplu bazat pe un credit imobiliar real în articolul “Am câștigat 6200 RON investind 1650 lei și 20 minute!” Partea foarte buna la un credit pe 30 ani este ca poți face oricând plați anticipate. In mod normal nu ar trebui să fie clauze și comisioane care să impiedice acest lucru (verifica totuși pentru ca nu am cum să cunosc toate creditele, în parte).

In cazul în care vrei să faci o rambursare anticipata nu te oprește nimic. Partea buna este ca nu te obliga nimic să faci acest lucru. Flexibilitatea pe care o ai în acest caz este un avantaj enorm.

Daca ai luat un credit pe 30 ani poți să faci rambursări anticipate și sa-l termini în 15 ani fără nici o problema. Nu plătești dobânda în plus, ba chiar poți sa ieși în câștig dacă-l plătești mai repede de atât. Daca într-o perioada însa nu ai bani pentru rambursări anticipate este ok, nu ești obligat sa le faci.

Eu aplic aceasta metoda pentru mine și cred ca o fac cu succes! Defapt, pentru mine, un credit contractat pe 30 ani pe care să-l plătesc anticipat în 15 (sau mai putini ani) este o soluție pe care o consider aproape de perfecțiune.

Mai putini bani blocați

Deși poate fi foarte reconfortant să ai propria ta casa eu consider ca, din punct de vedere al investițiilor, nu este foarte rentabil. Casa în care locuiești cel mai probabil nu iți aduce nici un venit și faptul ca ai plătit banii respectivi pentru ea înseamna ca ai acceptat un cost de oportunitate pentru banii respectivi (adică ai renunțat la orice altceva ce puteai să faci cu banii respectivi).

Mai mult, deși ai o suma de bani și averea ta neta (active – datorii) este probabil substanțiala în momentul în care ți-ai plătit casa complet suma care este “blocata” într-o casă este foarte greu și scump de obținut.

Este o linie fina intre liniștea pe care ți-o da faptul ca ești proprietar pe casa în care locuiești și randamentul pe care ți-l poate aduce o investiție pe care ai fi putut să o faci cu banii respectivi. Fiecare are propriile limite și este foarte important să și le cunoască și să nu le depășească.

Bani pentru pensie

Spuneam în primul articol (aici) ca dacă ai reușit să iți plătești casa / apartamentul în 15 ani iți rămâne și timp pentru a strânge bani de pensie. In varianta de credit pe 30 ani, pentru ca avem o rata mult mai mica decât pentru 15 ani putem începe să strângem banii de pensie mai repede, încă de la începutul creditului.

Astfel avem o perioada mult mai mare în care banii noștri pot creste. Contează în ce investim și ce rezultat vor avea investițiile noastre dar dobânda compusă ne ajuta enorm în orice situație. In funcție de profilul nostru de investitor putem strânge mai multi bani cu o rata pe 30 ani și diferența plasata în investiții bune în acțiuni, obligațiuni, titluri de stat, etc decât am putea uneori strânge cu 15 ani de investiții după ce terminam rata la casa / apartament.

In loc de concluzie…

Din punctul meu de vedere nu exista o soluție magica, o soluție care să se potrivească pentru toată lumea, mereu. Cred ca informația este foarte importanta și fiecare dintre noi trebuie, atunci când dorim sa folosim un credit pentru a cumpăra un bun imobiliar, sa gândim situația la rece, corect, concret și informat și sa luam decizia cea mai buna atât la momentul respectiv cat și pe termen lung.

Care este solutia ta? Ai un credit imobiliar? Cum ai ales perioada pentru el?

Nu sunt consultant sau planificator financiar. Tot ce scriu atât în acest articol cat și pe blog nu este altceva decât opinia mea personala. Înainte să iei decizii de orice natura iți recomand să discuți cu un consultant financiar care să te ajute să iți atingi scopul.
Sunt banii tai și este treaba ta ce faci cu ei. Spor!

5 Replies to “Când și de ce să NU iți iei credit pe 15 ani? (partea 2)”

  1. eu am credit pe 15 ani. Dobanda variabila (a fost inghetata prima perioada). Decizia de a face pe 15 ani a venit pe baza unor argumente personale (astea sunt chestiile pro credit 15 ani):
    – dobanda mica, rata pe care ne permitem sa o platim de dinainte de creditare, eu plateam chirie asemanatoare
    – varsta, vreau sa termin socotelile la 53 de ani (si daca nu fac niciun efort)
    – rata poate fi acoperita cu o posibila chirie (chiria aprt. de sub noi este de 850 si noi dam rata 1166)
    – deduceri fiscale (am declarat activitate profesionala acasa, cateva mii salvate anual)
    Concluzia persoanala dupa peste 3 ani de iptoeca? Imi pare rau ca nu facui mai devreme pasul – am ezitat 2 ani din motive de indecizie = sunt o femeie adevarata.

    Pt cine are indoieli, ramane o varianta sa ia pe 30 ani, si in fiecare luna sa plateasca anticipat. Daca intra intr-o luna in probleme financiare (concediere, mama bolnava, bebe nou nascut) poate suspenda temporar platile anticipate cu scaderea perioadei.

  2. m-am tot gandit la ce zici ca daca iti iei un imobil tu vei plati cu banii de acum si ca aceiasi suma in viitor va valora mai putin din cauza inflatiei. Dar eu cred ca daca luam casa cu credit si in general e cu dobanda variabila adica ROBOR, atunci practic inflatie este inclusa in variatia Roborului. Oare nu am dreptate>?

    1. Eu am vrut sa atrag atentia ca atunci cand compari banii trebuie sa tii cont si de momentul la care ii dai (de exemplu dobanda pe care o platesti nu are toata aceeasi valoare, banii pe care ii platesti acum la rata sunt mai valorosi ca banii pe care ii platesti peste 30 ani chiar daca este aceeasi suma).

      1. O parte din inflație este inclusă în Robor (momentan Robor-ul este puțin mai mic decât inflația). Adică nici rata nu e fixă – există posibilitatea că peste un an să plătești mai mult, deci că valoare poate fi tot pe acolo.
        Eu am luat inițial pe 20 ani că m-am gândit că o să crească Robor-ul și să iau o sumă care dacă crește cu 100 – 200 lei să nu fie o problemă și dacă îmi permit mai mult să fac plăți anticipate. După un an, mai am 17 ani și am făcut cerere de refinanțare pe 10 ani la altă bancă, acum aștept preaprobarea.

      2. Probabil pentru investitii este rentabil un credit pe 30, mai ales daca vrei sa ai si posibilitatea sa strangi capital pentru alta investitie. De ex cumperi un ap pt inchiriere si vrei sa mai cumperi inca unul in urmatorii ani, nu vrei sa astepti achitarea 10 ani si apoi sa cumperi altul.
        Un dezavantaj as vedea in faptul ca rata mare din creditul pe 15 te obliga practic sa economisesti. La un credit pe 30, rata fiind mica, pot aparea multe tentatii.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *