O investitie excelenta!

Atunci cand vine vorba de investitii sunt des intrebat “Cum stiu ca investitia pe care o fac este una buna?” Am descoperit ca exista o investitie excelenta – nu doar buna ci de-a dreptul excelenta – si 100% sigura. Sunt foarte putine investitii de acest gen in viata de aceea atunci cand am descoperit-o a trebuit sa socotesc de mai multe ori pentru a ma convinge ca nu gresesc cu nimic.

Un plus foarte mare este ca pentru a beneficia de ea nu trebuie sa platesti impozit, nu trebuie sa deschizi nici un fel de cont nou si nu trebuie sa ai de loc experienta in investitii. O mare perioada de timp – cativa ani – am facut aceasta investitie cu orice suma imi ramanea dupa ce imi faceam bugetul lunar.

Investitia de care ti-am vorbit pana acum este plata anticipata a creditului imobiliar pe care l-am contractat atunci cand mi-am cumparat primul meu apartament.

Desfasuratorul sau “graficul de rambursare”

Cand am luat creditul pentru apartament am primit un desfasurator. Daca nu stii ce este acela e destul de simplu. Un desfasurator – se mai numeste si grafic de rambursare – este un tabel in care sunt trecute toate platile pe care trebuie sa le faci pentru creditul pe care il iei. Ti se da un astfel de desfasurator atunci cand faci creditul dar, daca nu il ai, poti oricand sa-l obtii de la banca unde ai acel credit. E gratuit si sunt obligati prin lege sa ti-l dea. Nu am dat prea mare atentie desfasuratorului in momentul cand am contractat creditul dar dupa cateva luni a devenit foarte interesant.

Mai jos aveti un desfasurator (click pe el pentru a-l mari) pentru un credit simulat la o banca oarecare. Am ales-o pentru ca desfasuratorul pe care il au online este foarte bine organizat si se vad exact toate costurile. Nu este importanta banca, situatia este similara oriunde ai face creditul. Eventual difera putin rata dobanzii / DAE in functie de oferta.

La inceput platesti aproape doar dobanda

In urma unei discutii cu prietenii referitoare la cat timp trebuie sa platesc rata si la cum ma va afecta ea pe termen lung am decis sa studiez putin graficul de rambursare. Era foarte asemenator celui de mai sus. Am descoperit ca desi totalul este asemanator lunar ceea ce compune acel total este foarte diferit de la luna la luna. Mai ales intre lunile de inceput si cele de final de credit.

In exemplul de mai sus in prima luna se plateste din credit o suma de 219.35 lei si o dobanda la credit de 918.50 lei. Cu alte cuvinte doar 219.35 lei din cei 1232.23 lei pe care i-ar plati in prima luna cel care s-ar imprumuta s-ar duce defapt catre credit. Restul sunt banii bancii prin comision, asigurare si dobanda. Doar 17.8% din plata este efectiv pentru credit in prima luna, in exemplul nostru. 82.19% din tot ce plateste clientul in prima luna este deja profit al bancii.

Motivul pentru acest lucru este ceea ce se numeste “dobanda compusa” – care este un subiect prea mare si important in finantele personale pentru a nu-l discuta separat – dar concluzia ramane. Peste 80% din cat platesti bancii in prima luna nu se scade din imprumutul pe care il ai. Sigur, in grafic se poate vedea cum luna de luna situatia se imbunateste pentru coloana “ratelor” dar imbunatatirea este de doar cativa lei lunar.

Abia dupa 224 luni din cele 360 raportul este egal

Abia dupa 224 luni (asta inseamna 18 ani si 8 luni) suma de bani pe care o platim la un astfel de credit si se scade din imprumutul total este egala cu dobanda + comisionul bancii + asigurarea. Poza o aveti mai jos.

Initial nu mi-a venit sa cred. Era primul meu credit si nu studiasem graficul de rambursare prea mult. Stiam cat trebuie sa platesc lunar, stiam din ce este formata rata dar habar nu aveam care este valoarea fiecarei parti. Cand am realizat cat de multa dobanda platesc in perioada de inceput mi-am pus imediat problema cum pot sa o evit. Era clar ca aveam foarte mult de castigat (financiar mai ales) daca nu plateam dobanda respectiva. Rătăci prin https://www.fakewatch.is/product-category/rolex/ câmpurile de lavandă din Provence, un refugiu parfumat și pitoresc.

Randament excelent anual!

In prima poza din articol se poate observa destul de simplu cum se specifica un DAE de 6.34% anual. Multi oameni cauta ani la rand un astfel de randament si nu-l gasesc. In cazul de fata platim bancii un DAE de 6.34% anual pentru 30 ani si banca are zero risc.

Primul gand cand am vazut asta a fost ce s-ar intampla daca as rambursa anticipat. Bineinteles ca ar trebui sa nu mai platesc dobanda si ca s-ar scadea banii din “varful” listei nu de la coada. Pe scurt, daca as plati anticipat, in prima luna 220,35 lei (echivalentul sumei care se scade din rata in a 2-a luna) as economisi toata dobanda, asigurarea si comisionul pentru luna a 2 – adica peste 1000 lei. Practic as primi un randament de aproximativ 6% net pe an pentru banii mei, instant pentru toata perioada ramasa din credit, fara nici un risc.

Ar trebui in continuare in luna a 2-a sa platesc rata catre banca dar ea ar fi cea de-a 3-a rata direct. Da, nu as fi scutit de rata in luna a 2-a dar as scuti peste 1000 lei doar din acesta plata anticipata. In schimb as termina creditul cu 1 luna mai devreme. Ce m-ar opri sa platesc cat mai mult in avans? Nimic, as putea sa platesc oricat si as obtine acest randament pentru perioada ramasa din credit.

Un joc!

Cand eram mic eram foarte pasionat de jocuri. Mai ales de cele pe calculator. Ma jucam foarte multe simulatoare de management – de la jocuri simple in care trebuia sa conduc o pizzerie pana la seria “Tycoon” am jucat orice fel de simulator de management am gasit. Cand am descoperit graficul de rambursare de la creditul imobiliar instant mi s-a reactivat pofta de “joaca” si din clipa respectiva am tratat fiecare suma de bani pe care o aveam ca intr-un joc.

Ma bucuram pentru fiecare ban economisit pe care-l foloseam catre creditul meu. A fost practic o perioada in care am obtinut un randament foarte bun pentru banii mei fara ca asta sa implice nici un risc din acest punct de vedere si folosind doar cele mai simple metode de economisire si investire posibile.

Fiecare are o situatie diferita, rata dobanzii variaza de la caz la caz si uneori nu este potrivit sa platiti creditul pana la final dar eu cred ca metoda poate fi adaptata si folosita de orcine cu succes pentru casa proprie (cea in care locuieste). Te incurajez sa iti faci niste calcule in cazul in care ai un astfel de credit si sa imi spui in comentarii daca ti se pare ca merita pentru tine.

Daca ai nevoie de ajutor da-mi de stire. Vreau sa te ajut si am un program special pentru asta.

Disclamer: Nu sunt consultant sau planificator financiar. Tot ce scriu atat in acest articol cat si pe blog nu este altceva decat opinia mea personala. Inainte sa iei decizii de orice natura iti recomand sa discuti cu un consultant financiar care sa te ajute sa iti atingi scopul.
Sunt banii tai si este treaba ta ce faci cu ei. Spor!