Cum sa faci tranzactii imobiliare in perioada de maxime

De curând am lansat serviciul de “muncă voluntară”. Găsiți detalii aici. Pe scurt, dacă vreți să discutați cu cineva care are ceva experiență în piața de capital și imobiliare serviciul este pentru voi. Este gratuit și va mai fi disponibil în luna Iulie.

În cadrul discuțiilor apar întrebări despre imobiliare destul de des. Practic, discut zilnic despre imobiliare cu cel puțin o persoană. Foarte mulți oameni se plâng că prețurile sunt destul de mari față de anii trecuți și se tem de o criză care ar duce la căderea pieței imobiliare.

Astăzi vreau să discut puțin problema asta și câteva strategii pe care eu le folosesc și care eu cred că te pot ajuta să găsești oferte potrivite chiar și în perioade mai dificile. Fac asta mai ales pentru că și eu sunt în căutare de o nouă achiziție.

Nu cumpăra dacă nu găsești o afacere bună!

În primul rând cred că este foarte important să nu cumperi decât dacă găsești o ofertă cel puțin “OK”. Ofertă ok poate să însemne lucruri diferite pentru persoane diferite dar un punct de plecare este-și nu se limitează la faptul-că poți să faci o afacere din care să câștigi cash flow.

Cash flow-ul este diferența între banii pe care îi plătești pe o proprietate lunar ( includem aici toate toate costurile: rată la bancă, asigurare, taxe la stat, taxe la o firmă de administrare a proprietății dacă este cazul, etc ) și chiria pe care o primești.

Cash flow-ul este destul de ușor de obținut în cazul în care cumperi cu bani cash pentru că ai foarte puține costuri (dispare creditul, asigurarea rămâne doar cea obligatorie, etc) față de achiziția cu credit. Totuși, în această situație îmi setez o limită minima a cash flow-ului. Când cumpăr cu banii cash (sau partial cash) îmi fac calculele ca și când aș cumpăra cu credit luând în considerare un avans de 25%. Dacă nu obțin acolo un cash flow afacerea nu este suficient de bună pentru mine.

Cunoaște zona. Cunoaște zona în detaliu!

Aici am observat că în general nu se înțelege la ce mă refer. Nu, nu mă refer să știi orașul sau cartierul. Mă refer să știi zona in care vrei să cumperi. Să o cunoști în detaliu. Atât de în detaliu încât să cunoști străzile și anii de construcție ai blocurilor.

La ultima proprietate pe care am cumpărat-o știam exact străzile pe care caut. Erau doar două străzi (defapt la una dintre ele căutăm doar până la numărul 15). Cercul meu era strâns dar știam tot ce există în el. Atât din punct de vedere al blocurilor cât și din punct de vedere al ofertei.

Nu este neapărat nevoie ca cercul tău să fie atât de strâns dar este nevoie să știi foarte detaliat ce se întâmplă în el, oricât de mic / mare ar fi. Partea bună este că odată ce înveți o zonă ea se schimbă destul de puțin în timp și nu e nevoie să reiei procesul de la început dacă te hotărăști peste ani să cumperi din nou. Pentru zonele foarte dinamice (în construcție) este nevoie să treci mai des pe acolo pentru a fi la curent cu modificările . Pentru restul e suficient o singură zi pentru a scana ce s-a modificat.

Mergi la vizionari!

Dacă la întrebarea “La câte vizionări ai fost până acum?” răspunsul tău este “nici una” sau”la două”trebuie să ieși mai mult din casă 🙂

Îmi pare rău, imobilele nu se cumpără de pe internet. Mai ales dacă este vorba de primul imobil. Da, dacă ai deja 5 garsoniere pe aceeaşi stradă și cunoști fiecare bloc de acolo nu e nevoie să te duci decât la anunțurile care cu adevărat te interesează. Dacă însă ești la prima achiziție trebuie să te duci să vezi toate imobilele pe care le poți viziona.

Da, și pe cele pe care nu te interesează să le cumperi. Ca să fiu sincer e chiar mai bine să începi cu cele care nu te interesează să le cumperi. Poate părea contra intuitiv dar sfatul meu este să iei toate (ok, nu chiar toate toate toate) anunțurile de pe siteurile de imobiliare din zone care nu te interesează și să suni la ele și să vorbești cu agenți.

Află cât mai multe informații despre anunțuri. Notează-le. Stabilește vizionări și du-te și vezi apartamente / garsoniere. Discută cu agenți și proprietari. Caută să discuți cu toată plaja de oameni care vând – și cu cei care vând o garsonieră într-un cartier muncitoresc, și cu cei care vând 3 camere în centru ( și tot ce e între ).

Experiență asta, deși nu-ți va aduce apartamentul pe care vrei să-l cumperi, îți va aduce informații. Informația este mai importantă pe termen lung decât o singură cumpărare. Cu anumite informații rămâi toată viață și îți vor folosi.

În plus, va fi mult mai ușor să recunoști următoarea ta proprietate după ce ai făcut toate aceste vizionări. O regulă în imobiliare este să vezi 100 imobile, să ofertezi 10 și să cumperi 1. E o regulă bună, mai ales partea cu “să vezi 100 imobile”.

Fă oferte chiar și pentru ce nu cumperi

Un alt sfat care poate părea contraproductiv este să faci oferte (mai ales) atunci când nu cumperi. Dacă m-ai ascultat până acum și ai fost la vizionări ești în măsură să faci oferte. Sfatul meu este să faci oferte .

Nu face oferte prin agent, fă-le la locul “faptei”. Vrei să vezi cum reacționează proprietarul nu ce îți spune agentul. Vrei să-i vezi fața omului care vinde în momentul în care ai făcut oferta nu să te refuze agentul, la telefon. Ideea aici este să faci oferte care vor fi refuzate dar să înveți ceva din ele.

Vrea cineva să-ți vând o garsonieră cu 45.000 Euro? Oferă-i cash 38.000 Euro și spune-i că ești pregătit să semnezi. Te aștepți să refuze (și foarte probabil va refuza) dar experiența va fi foarte valoroasă pentru tine. Vei învăța câteva tipuri de vânzători.

Vei putea să-l întrebi care e ultimul lui preț. Vei putea să testezi prețul ăsta -de exemplu el poate o să-ți spună că sub 42.500 nici nu se gândește să ți-o vândă, că pe piață nu găsești nimic sub 42.500 în zona respectiva și că ce vinde el e oricum mai bun decât altceva ce găsești. Poți oricând să fi respectuos și să-i spui că îl înțelegi dar tu mai mult de 40.000 Euro cash nu ai.

Noul preț propus de tine îl încânta cu ceva? Refuză la fel de repede și noul preț sau îți spune că trebuie să discute cu soțul / soția și să vadă ? Uneori ultimul preț pe care ți-l spune un vânzător nu este chiar ultimul preț la care e dispus să vândă. O să-ți folosească atunci când vei negocia pentru ceva ce chiar vrei să cumperi.

Cunoaște tipurile de vânzători. Fă oferte nerealiste și vezi cum reacționează oamenii. Învață să negociezi.

Strânge cash

Cunosc cel puțin 10 persoane care vor să cumpere imobiliare când scad prețurile. Problema este că vor să facă asta folosind credite de la bănci. Acum sunt mulți bani în piață, băncile dau credite ușor (din experiență mea). Poți ( încă ) să folosești doar 15% avans și să iei credit de achiziție cu un salariu decent, nu e nevoie de salarii de multe mii de euro pentru asta.

Dacă am învățat o lecție din ultima criză asta ar trebui să fie. Când vine criza dispare creditarea pentru oamenii care nu sunt pregătiți. Degeaba se duce prețul cu 30% mai jos dacă tu nu ai strânși nici banii de avans și băncile te refuză.

Cel mai bun lucru pe care poți să-l faci dacă vrei să investești în imobiliare este să strângi cash. E mai bine să ai cash și să nu fie nevoie să-l folosești decât să nu ai cash și să nu poți obține creditul de care ai nevoie. Orice credit de la bancă este mai ușor de luat dacă nu ai nevoie de 85% din valoarea achiziției ci doar de 50%.

Asta nu e un indemn să iei credit doar 50% și să-ți folosești cash-ul strâns. E treabă ta ce faci și probabil vei vedea la momentul potrivit cum este mai bine să faci. Te sfătuiesc să te pregătești, oricare ar fi situația.

S-ar putea când vine criza sa ai nevoie de mai mult cash. In criza scad preturile mai ales pentru ca scade puterea de creditare.

Găsește un agent bun

Găsește un agent (sau mai mulți) care este dispus să lucreze cu ține și te poate ajuta real. Spune-i FOARTE clar ceea ce cauți atât din punct de vedere al apartamentului pe care îl cumperi cât și din punct de vedere al chiriașului pe care îl cauți. Spune-i ce buget real ai, spune-i unde cauți exact, spune-i că vrei o relație bună și de lungă durată (chiar vrei o astfel de relație) și lasă-l să-și facă treaba.

Atunci când vine cu o ofertă de apartament spunei să-ți găsească un chiriaș care e dispus să se mute acolo pe banii pe care el iti spune ca se poate închiria apartamentul.

Dacă ai găsit un agent bun nu e cazul să-l pui să-ți arate toate apartamentele pe care le are în portofoliu dacă știi că nu vrei să cumperi. Nu vrei să-l sperii sau să-l faci să creadă că ești neserios. Lasă-l să-ți aducă el ceea ce crede că se potrivește pentru tine.

Nu e o relație exclusivă, poți să lucrezi cu oricâți astfel de agenți găsești. Un agent bun își merită mereu banii pentru că te scutește de bătăi de cap și mai târziu (când ai experiență) de drumuri inutile.

Găsește un vânzător motivat.

Un vânzător motivat este un vânzător care are nevoie să vândă. Care are nevoie să vândă nu care ar vrea. Învață să vezi diferența. Ca să fie un vânzător motivat trebuie să aibă nevoie de bani, nu să vândă doar pentru că prețurile sunt mai mari decât erau acum 1 an și i-ar plăcea să ia niște bani cash.

Dacă singurul motiv pentru care vinde este că vrea ceva bani cash atunci foarte probabil nu va negocia cu tine. Află de ce vinde persoană de la care cumperi. Tot ce ai făcut până acum te va ajuta.

Dacă ai văzut deja 100 imobile este foarte probabil că vei recunoaște un vânzător motivat. Dacă ai strâns cash până în momentul respectiv o sumă mai mare pe care o poți da avans te pune primul pe lista lui. 5000 euro pe care îi poți da mâine pentru pre-contract pot fi aur pentru un vânzător motivat.

Verifică actele înainte să mergi la precontract. Verifică de 2 ori actele, chiar dacă le verifică și un notar. Notarul verifică dacă actele sunt în regulă. Tu trebuie să verifici că pe acte scrie ceea ce ai discutat cu vânzătorul (poate te minte că blocul este din 1978 și în acte este din 1976-de exemplu). Notarul nu te va ajuta cu asta. El nu știe tot ce ați discutat voi. Treaba lui este să verifice legalitatea actelor. Treaba ta este să te asiguri că faci o afacere bună.

Știu cel puțin 3 exemple clare, foarte apropiate de mine, când un vânzător motivat și un avans bun a însemnat diferența între o afacere încheiată și o vizionare ratată.

Scanează piața de 3-4 ori pe zi.

Dimineață, la prânz, seară și între aceste intervale trebuie să cauți noi oferte. Fii primul care sună la un agent / proprietar pentru o ofertă. Fii tu cel care face prima vizionare pentru apartamentul / garsoniera respectivă. Fii tu cel care face prima ofertă.

Majoritatea vânzătorilor nu sunt foarte buni negociatori. Ei nu se ocupă cu vânzarea de apartamente zilnic. Dacă ești primul care întâlnește un vânzător motivat ai prima șansa să găsești un deal bun.

Deal-urile bune vin și se duc REPEDE.

Acționează când găsești o oferta buna.

Nu ar trebui să-ți spun ca trebuie sa acționezi când totul este ok, nu?

Asa cum am spus, verifica de doua ori (sau de șapte ori dacă simți nevoia) actele dar când ești convins ca totul este ok și ești convins ca afacerea pe care urmează sa o faci este cea buna … fa-o!

Am mai spus că imobiliarele nu se cumpără de pe Internet. La fel de adevărat este că imobiliarele nu se cumpără nici doar făcând vizionări sau doar făcând oferte. Când ai o ofertă pe care o acceptă vânzătorul și de care ești sigur că este bună pentru tine acționează.

Întrebări?

Articolul acesta nu are pretenția ca este complet. Nici nu cred ca se poate scrie un articol complet. S-au scris oricum suficiente cărți despre imobiliare pana acum.

Articolul acesta vrea doar să-ți dea câteva informații despre cum sa treci peste mentalitatea de “piață prea scumpa”. Realitatea este ca preturile au crescut fata de anul trecut. Tot realitatea este ca trebuie sa fi pregătit pentru când vine o oportunitate în viata ta.

Daca aveți întrebări legate de portofoliul public va rog sa le lăsați în comentarii. Mulțumesc!

Disclamer: Nu sunt consultant sau planificator financiar. Tot ce scriu atât în acest articol cat și pe blog nu este altceva decât opinia mea personala. Înainte să iei decizii de orice natura iți recomand să discuți cu un consultant financiar care să te ajute să iți atingi scopul.
Sunt banii tai și este treaba ta ce faci cu ei. Spor!

Follow me

Stefan

Stefan are o experienta de 5 ani in investitii pe piata de capital si peste 10 ani in imobiliare. A inceput pe BVB si in prezent investeste pe piata de capital din SUA si UK. In imobiliare investeste in piata din Bucuresti.
Stefan
Follow me

Latest posts by Stefan (see all)

2 Replies to “Cum sa faci tranzactii imobiliare in perioada de maxime”

  1. Salutare.

    Legat de pasajele astea din articol (atasez printscreen)
    http://prntscr.com/onqlpr
    http://prntscr.com/onqlwm
    Ati patit vreodata sa faceti o oferta nerealista pentru un imobil care nu prezenta interes, exact pentru a invata si experimenta procesul de negociere iar vanzatorul dintr-un motiv personal sa zica…OK, bun si 38,000/40,000 in loc de 45,000?

    Cum iesiti din asta?

    1. Buna George!
      Foarte buna intrebarea.
      Pai, in primul rand, trebuie sa iti spun ca situatiile nu sunt atat de dese, din pacate. Cel putin la “prima strigare”.

      In al 2-lea rand trebuie sa luam in considerare de ce ar accepta cineva 38.000 in loc de 45.000. In cazul respectiv, mai ales daca e prima oferta pe care o faci si este acceptata imediat, ai sanse sa fie ceva cu probleme acolo. Trebuie sa descoperi ce pentru a invata pe viitor. Pot fi probleme cu actele, pot fi probleme cu apartamentul, pot fi probleme cu blocul, cu vecinii, poate pretul corect chiar e 38.000 si atunci nu e o afacere neaparat, etc.

      In al 3-lea rand atunci cand fac o oferta nu inseamna ca ea este finala. Daca vreti sa “scapati” de oferta respectiva puteti inventa ceva.
      De exemplu:
      – Ok, vorbesc cu sotia si revin cu un raspuns sigur.
      – Bine, ma duc la banca si discut daca imi dau imprumutul.
      – Mai asptept un raspuns de la o proprietate si daca raspunsul e negativ semnez cu dvs.

      Eu prefer sa fac altfel pentru ca sunt in Bucuresti (unde sunt zone, vanzatori si cumparatori multi) si am ceva cunostinte care investesc (de exemplu sunt grupuri de facebook cu investitori pe imobiliare daca vreti sa cunoasteti oameni de genul). Prefer sa ii spun omului ca am un partener cu care lucrez, ii prezint situatia si revenim cu data pentru notar.
      Ajuns acasa prezint “cazul” cunostintelor (sau pe grupuri de imobiliare de pe facebook). Cei care investesc in zona respectiva vor fi foarte dornici de un deal bun SAU pot sa-mi indice care sunt problemele cu zona care l-au facut pe vanzator sa accepte 38.000 in loc de 45.000. Daca nimeni nu vrea sa plateasca cei 38.000 inseamna ca ceva e gresit. E o foame foarte mare de “deal-uri” in prezent.

      Daca ai o afacere buna pe care sa o predai cuiva care face afaceri in zona respectiva poti sa faci chiar si un comision bunicel (sau in cel mai rau caz iti faci un prieten).

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *