Pe parcursul anilor, am observat că aceeași întrebare se repetă în diferite forme în comunitățile dedicate finanțelor personale.
Recent, această întrebare a reapărut, prinzând o formă care mi-a atras atenția: “Am 50.000 de euro. Ar trebui să-i investesc în imobiliare, unde aș putea cumpăra o garsonieră și să obțin o chirie de 300 de euro lunar, sau să-i investesc în titluri de stat în România, pentru un randament anual de 7-8%, cât se poate obține în prezent?“
Această formulare, practică și concentrată pe două dintre cele mai comune metode de investiție în România, m-a inspirat să scriu acest articol. În următoarele rânduri, voi compara, din perspectiva mea, aceste două opțiuni de investiție.
Sumar
Înțelegerea investiției. În ce investesc și de ce?
Foarte rar ar trebui să facem o investiție fără să avem un scop final în minte. Investiția nu ar trebui să fie de dragul de a investi ci pentru a obține un anume efect. Acest lucru ne conduce la niște principii pe care trebuie să le avem în vedere atunci când facem investiții. Mai jos am trecut principiile care consider eu că sunt printre cele mai importante atunci când facem investiții.
Înțelegerea investiției este principiul cel mai important atunci când alegem dacă facem sau nu o investiție. Trebuie să înțelegem natura investiției, riscurile posibile și beneficiile asociate. Este important să privim aceste două concepte împreună, ca un tot, nu separat.
Diversificarea este un alt principiu foarte important pentru un investitor obișnuit. Putem diversifica atât între aceleași instrumente (De exemplu atunci când investim în acțiuni ale mai multor companii) dar și între instrumente (De exemplu atunci când investim în imobiliare, titluri de stat și acțiuni ale unor companii, în paralel).
Termenul pe care facem investiția. Unele investiții sunt mai potrivite pentru obiective pe termen lung, în timp ce altele sunt mai bune pentru obiective pe termen scurt. Trebuie să înțelegem care sunt obiectivele noastre înainte de a face o investiție.
Investițiile Lichide versus Cele Nelichide: Unele investiții, cum ar fi acțiunile, obligațiunile, titlurile de stat, pot fi vândute rapid, în timp ce altele, cum ar fi imobiliarele, pot necesita mai mult timp pentru a fi lichidate. Atunci când comparam investițiile între ele trebuie să avem în vedere și cât de lichide sunt și nevoile de lichiditate pe care noi le vom avea, în timp.
Imprevizibilul: Atunci când vine vorba de investiții, lucrurile imprevizibile apar mai des decât ne așteptăm. Poate părea exagerat, dar o analiză a ultimilor ani ne arată că în fiecare există cel puțin un element de imprevizibil care influențează – în bine sau în rău – investițiile pe care le facem.
Piața financiară (pe care se fac investițiile în titlurile de stat, acțiuni, obligațiuni) poate fi volatilă și pot apărea rapid schimbări ce ne influențează randamentul. De asemenea, piața imobiliară poate să sufere modificări în perioade scurte, deși a fost foarte stabilă o perioadă lungă de timp.
Investiția in imobiliare.
Investițiile imobiliare sunt unele dintre cele mai discutate investiții, în România. Mai mult, în vest, acest tip de investiții au ajutat foarte mulți oameni să-și mărească averea netă și să adauge sume semnificative la aceasta.
O sumă de 50.000 euro este, în momentul actual, suficientă pentru a cumpăra o garsonieră pe care o închiriem cu un venit de aproximativ 300 euro. Dacă facem un calcul anual, am avea un randament BRUT de 7.2% (50.000 euro investiți, 3.600 euro strânși din chirie, anual).
Cu toate acestea, calculele abia încep, în niciun caz nu se termină aici. Înțelegerea investiției imobiliare este un concept foarte important atunci când decidem dacă să facem o astfel de investiție. Desi aparent randamentul brut este de 7.2%, el este afectat (atât pozitiv, dar și negativ) de destui alți factori.
O investiție imobiliară, de acest gen, se face pe termen lung. Sigur, există metode de a folosi imobiliarele pe termen scurt, dar le-aș numi “speculații imobiliare” mai repede decât “investiții”. Nu este nimic greșit în a folosi astfel imobiliarele, dar nu sunt subiectul acestui articol.
Când vorbim de termen lung, există câteva necunoscute care intervin și modifică randamentul brut pe care l-am calculat.
Cheltuieli și costuri de întreținere: Întreținerea unei proprietăți implică cheltuieli, cum ar fi taxele, asigurările, cheltuielile cu întreținerea de rutină și costurile majore de renovare la fiecare 15 ani.
Aprecierea valorii imobilului: Valoarea imobilului poate crește în timp, ceea ce poate adăuga la randamentul total al investiției. În același fel însă putem trece și prin perioade în care piețele imobiliare să scadă din diferite motive. Dacă aceste perioade se suprapun cu perioada în care vrem să închidem investiția, randamentul final are de suferit.
Modificarea chiriei: Cu trecerea timpului, chiria se modifică – în general crește – ceea ce adaugă procente semnificative la randamentul anual. Există însă și perioade când nivelul chiriei poate rămâne la fel – sau chiar scădea.
Perioada liberă (vacantă): Desi un investitor experimentat poate scădea semnificativ perioada în care investiția lui nu este închiriată, acest lucru nu este niciodată sigur. Oricum ar fi, niciun investitor, oricât de experimentat ar fi, nu poate obține o perioadă de închiriere de 100% din timp pe termen lung. Ai nevoie de câteva zile de igienizare atunci când se schimbă chiriașul, din când în când ai nevoie să faci câteva reparații, uneori pur și simplu perioada nu este atât de bună pentru a găsi instant un chiriaș cu profilul dorit.
Managementul proprietății: Gestionarea unei proprietăți închiriate poate fi o muncă în sine, mai ales pentru un începător. Aceasta implică lucruri precum colectarea chiriei, gestionarea cererilor de întreținere și găsirea de noi chiriași. Există – mai nou – opțiunea să angajăm un manager care să se ocupe de proprietate, dar asta scade randamentul. Chiar și când angajăm un manager, rolul nostru o să fie să verificăm acel manager.
Pe măsură ce câștigăm experiență, lucrurile se îmbunătățesc considerabil și timpul necesar pentru a face managementul unei proprietăți scade foarte mult, dar în primii ani el este de luat în calcul atunci când ne calculăm randamentul.
Lichiditatea și flexibilitatea proprietăților imobiliare: În contextul imobiliar, lichiditatea și flexibilitatea sunt ambele foarte importante. Lichiditatea poate permite unui investitor să iasă rapid dintr-o investiție dacă condițiile de piață se schimbă. În același timp, flexibilitatea poate permite unui investitor să-și modifice portofoliul în funcție de condițiile de piață, optimizând astfel randamentele și gestionând riscul. Investițiile imobiliare nu sunt – în general – foarte lichide și trade-off între lichiditate și rentabilitate. Proprietățile imobiliare care sunt foarte lichide, cum ar fi cele situate în zone de înaltă cerere, pot să nu ofere cele mai înalte randamente. În schimb, proprietățile care oferă randamente mai mari pot fi mai puțin lichide, necesitând astfel un timp mai lung pentru vânzare și o posibilă reducere a prețului.
Lista este mai lungă și poate continua. De exemplu, putem discuta despre locație, un element foarte important pentru orice investiție – probabil se poate scrie o întreagă serie de articole doar despre această caracteristică a investițiilor imobiliare.
Luând în calcul toate aceste aspecte ajungem rapid la aceeași întrebare de la care am plecat. De ce să ne chinuim atât când avem un randament de 7-8% asigurat prin titluri de stat? Mai ales că este vorba de randament NET, sumele nefiind impozitabile.
Hai să vedem cum arată situația pentru acestea și să vedem dacă există sau nu riscuri atunci când alegem titlurile de stat.
Investiția în titlurile de stat
Investiția în titluri de stat este considerată adesea ca fiind una dintre cele mai sigure forme de investiții. Practic, riști să nu îți primești banii doar dacă statul dă faliment. Îndrăznesc să spun că dacă ajungem în acel punct, probabil vom avea probleme mai mari decât faptul că am investit în titlurile de stat din România.
Totuși, în afara de acest risc – care este destul de mic, dar niciodată zero – investițiile în titluri de stat au câteva caracteristici pe care ar fi bine să le înțelegem înainte de a face investiția.
Moneda investiției și randamentul.
Deși teoretic avem un randament de 6-7-8% (în funcție de perioada aleasă) în momentul actual pentru titlurile de stat, la o analiză puțin mai atentă, vedem că randamentul acesta nu este valabil decât în RON. În euro, randamentul este mult mai mic, în jur de 2-3%. Istoric, el a fost și mai mic, și acest lucru este important, trebuie luat în considerare.
Moneda investiției contează foarte mult pentru că investind în RON practic facem și un pariu pe stabilitatea cursului RON – Euro. Suntem într-un moment în care Euro este foarte aproape de maximul din toate timpurile. Dacă riscul de faliment este foarte mic, nu la fel putem spune și de riscul de schimb valutar. În următorii ani există riscul real ca RON-ul să se deprecieze față de Euro și atunci randamentul real să scadă semnificativ.
Pe de altă parte, investiția în imobiliare – în România – protejează împotriva deprecierii. Atunci când vine vorba de imobiliare – atât prețuri pentru cumpărare, dar și chirii – sumele se discută în Euro (chiar dacă sunt plătite în final în RON).
Durata investiției
În prezent, investițiile în titluri de stat sunt disponibile pe o perioadă de la unul la trei ani. Este deci un instrument de investiții pe termen scurt (până la 3 ani). Randamentul, după această perioadă, se poate modifica. De exemplu, acum câțiva ani, titlurile de stat în lei aveau dobânzi anuale de 4,75% pentru scadența de 1 an și de 5,50% pentru scadența de 3 ani. În același timp, titlurile de stat în euro aveau dobânzi anuale de 1,20% pentru scadența de 1 an și de 1,60% pentru scadența de 2 ani. Astăzi, dobânzile pot fi mai mari, dar în viitor s-ar putea să scadă – ba chiar am putea specula că se așteaptă o scădere a acestor dobânzi.
Atunci când titlurile de stat ajung la maturitate, va trebui să reinvestim banii. Dacă ratele dobânzii au scăzut de când am făcut prima investiție, reinvestirea ar putea să nu ne ofere un randament la fel de bun.
Riscul de inflație
Un fenomen cu care ne-am întâlnit foarte mult în ultimii ani este inflația. Inflația este procesul prin care nivelul general al prețurilor pentru bunuri și servicii crește în timp. În contextul investițiilor, inflația poate eroda valoarea reală a rentabilității unei investiții. Acesta este un risc semnificativ pentru orice tip de investiție cu un randament fix – inclusiv titlurile de stat.
Pentru a înțelege riscul de inflație, să presupunem că am cumpărat un titlu de stat care oferă un randament anual de 7%. În același timp, inflația este de 6% pe an. Acest lucru înseamnă că, în termeni reali (adică, după ajustarea pentru inflație), rentabilitatea titlului de stat este de doar 1% pe an.
Dacă inflația crește la 7% sau mai mult, rentabilitatea reală a investiției tale ar fi de 0% sau chiar negativă. Datele din ultimii ani ne arată că inflația în România a fost mult peste cei 7% promisi de titlurile de stat (undeva la peste 14% conform datelor INS).
Lichiditatea și flexibilitatea titlurilor de stat.
Atunci când facem o investiție, trebuie să ne gândim și la modul în care vom ieși din ea. Putem să vindem – de exemplu – investiția fără să îi afectăm prețul semnificativ? Acesta este riscul de lichiditate. Pentru titlurile de stat, acest risc poate fi mai mic pentru că există – în general – cumpărători pentru ele. Totuși, în funcție de modul în care investim, s-ar putea să fim obligați să păstrăm investiția până la termen dacă nu vrem să fie afectat semnificativ randamentul.
Titlurile de stat au maturități fixe. Modul de construcție a titlurilor de stat este unul care face ca ele să fie deținute până la o anumită dată în viitor, când guvernul își rambursează datoria și încetează plățile. Dacă avem nevoie de bani înainte de această dată, nu avem prea multe opțiuni. Avem uneori posibilitatea să le vindem pe piața secundară. Totuși, această opțiune implică riscuri – dacă ratele dobânzii au crescut de când am cumpărat titlul de stat, atunci prețul lui pe piața secundară va scădea.
În ce investim?
Așa cum am arătat, nu există un răspuns simplu și clar pentru toată lumea. Decizia de a investi în imobiliare sau în titluri de stat ar trebui să fie bazată pe o înțelegere clară a factorilor de mai sus, precum și pe obiectivele noastre financiare. În analiza pe care o facem trebuie să adăugăm și toleranța la risc, nevoile de lichiditate, precum și perspectiva pe termen lung și pe termen scurt.
Investiția în imobiliare poate oferi un venit stabil și posibilitatea aprecierii valorii proprietății, dar implică și un set de responsabilități și costuri. Pe de altă parte, investiția în titluri de stat poate fi mai lichidă și mai puțin riscantă, dar te expune riscului valutar și randamentul poate varia în timp.
Fiecare opțiune are avantajele și dezavantajele sale. Cheia este să înțelegem pe deplin fiecare opțiune și cu ce implicații vine și să alegem ceea ce se potrivește cel mai bine cu situația noastră financiară și cu obiectivele pe care ni le-am setat.
- Cum alimentez contul de investiții in 2024? - August 7, 2024
- XTB a lansat Planurile de Investiții - January 8, 2024
- Retrospectiva anului 2023 – Portofoliul Public - January 4, 2024
